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犀利批:中国的房产税  

2011-01-28 10:13:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海重庆今起开征房产税 ; 摘【重庆晚报 黄奇帆】
政府启动房产税有四个目的和意义。

  一、健全中国的财税体系。正常的社会主义市场经济体系中,财税体制应该既有生产环节的税,也有财产环节持有税,长远来说两种税制并存是合理的体系,所以重庆推进这项工作,首先是为了长远的税制健全。

  二、对整个房地产结构调整调控是有意义的。 有各种调控手段,从税务角度讲有三类调控,重庆政府从去年起反复在说“低端有保障,中端有市场,高端有遏制”,“低端有保障”,就是我们公租房没有税收含义,不收出让金、配套费,所得税、交易税、契税、营业税、增值税都不收,公租房造完之后也不会有企业利润,基本以成本转租给老百姓,这样是对中低收入者的保护、关怀。“中端有市场”,就是说对买普通商品房的老百姓,买房子自己住的,不仅要保证供应,而且要保证价格不太高,在税收上面应该有适当的优惠。“高端有遏制”,就是我们今天说的独栋商品住宅和高档住房,其调控主要体现在税收上,这样的住房在交易环节,它的契税会比普通商品房高一点,它的增值税、营业税也会高一点,另外增加持有环节的房产税,这也会起一定的遏制作用。从这个意义上讲,我们税收上的这个措施出来对房地产有调控意义。

  三、有调节收入分配作用。房产税或者国外的物业税,都属于二次分配,我们说的交易契税、所得税、增值税、营业税都属于一次分配,房产税是二次分配,二次分配有公平作用,把占有公共资源较多的人的税征收后,全数用来造公租房,实际上也是对困难群体的补助和支持,所以它有调节收入分配的作用。

  四、能够适当地改变社会的住房消费习惯。有了房产税以后,对于买房自住的人来说,如果是买高档房,他会明白,会交比较多的房产税,在这种情况下,会根据自己的财力理性购买。其次,如果买房是为了囤房用以养老,现在会觉得房子空着不划算,就把它出租,那也是社会资源优化配置,会使得租房的供应量增加,租房的租金也会有所下降。再是如果要炒房,现在有缴税成本,会减缓炒房的心理,长远情况下,会调节人的持有房屋的心理,改变住房的消费习惯。

  影响房价有五方面因素,房产税不可能一下子把高房价压下去

  黄奇帆:这四条就是我们说的出台房产税的意义和必要性,它既有长远的意义,也有短期遏制房价的意义。大家会问我一句话,你以为房产税出来就一定会把房价压下去吗?

  这个话问得有问题,因为谁都没有认为,房产税一招就点中要害,把房价压下去。房产税会对房价有一定的影响,但绝不会完全影响房价,影响房价的因素有五个方面。

  一、和社会房屋的配置体系有关。如果这个社会全部的老百姓住房都要市场化买卖商品房,这个房价体系会比较难控制;但是如果社会实行“双轨制”,30%-40%或者更多的比重是政府的保障房体系,有60%-70%是商品房体系,是“双轨制”,这时候整个社会交易状态,房价的调控状态会比较平稳,不会有那么极端的不同意见出现,所以“双轨制”是党中央、国务院已经确定的中国房地产市场配置体系。大家如果注意26日出台的“国八条”就讲到了双轨制的配置保障体系。

  二、土地供应的方式有关。土地供应多或少,形成房地产量大或小,土地供应的价格高或低也会影响房地产价格的高低,重庆市政府最近几年有一个规则,重庆的土地控制得比较好,土地储备基本在政府手中,每年按照需要供应各种类型房屋需要的土地,一般来说我们的理念是房地产的当期价格1/3是楼面地价,也就是说楼面地价拍卖时不要拍得比房价高,如果拍得比房价高会推高房价,地价跟着房价慢慢走,而不是地价反复推动房价不断涨,这是重庆政府的工作宗旨。总之,土地怎么管理和房价有密切关系。

  三、受房屋供求关系影响如果房屋供应很多,需求少,房价就低;如果供不应求,房价就会涨。大家如果注意国务院出台的八条措施里,有很多措施和供求有关。比如若干城市开始进行限购措施,限购措施会约束需求量,那边又加大普通商品房供应量,加大保障房供应量,房地产市场会平稳。

  四、房地产作为不动产,是半金融资产,和通货膨胀货币政策有关系。所以,贷款多少,贷款利率高低都会影响房价、影响房地产发展的质量。美国的次贷危机就是对房地产供应的货币政策出了较大的问题,影响了全世界。

  五、税收同样影响房价。出台房产税一下子把高房价压下去,这是不可能的,但是它会使炒房得到遏制。大家有时候说交易税收多或少会使炒房者转嫁风险,有一定的道理,但是要明白,房产税是持有者缴纳,不是可以转嫁的,这个意义上房产税对房价有一定的遏制和收敛作用,但不是绝对的遏制和收敛作用。

  总而言之,大家要明白,一个地方的房地产市场秩序和这五个坐标联系在一起,不是一蹴而就,不是一锤子“买卖”,是复杂的系统工程,如果大家认真学习国务院出台的八条措施,我刚才说的五个方面这八条措施都有,我们今天出台的市政府令是配合国务院的要求。

  房产税将用于公租房建设

  黄奇帆:征收的房产税将用在哪里?市委全委会和市政府常务会都做了决定,收的房产税都放到公租房建设中,但是大家千万不要以为我们造公租房需要巨大的资金,手里没有钱,就想收房产税,这是两码事。

  房产税有四大意义,现在我们收房产税其实象征性意义大于实际意义,我估计今年我们也就是能收1.5亿元左右,这个量不大,我们公租房投资需要多少钱?我们3年建4000万平方米,20平方米/人,可以解决200万人居住,大概要1000亿资金,其中300来亿是政府拨款,政府的土地储备加现金拨款,公共财政支出为低收入群体承担这笔公共费用。如果房产税能收到一点钱,当然用来支持公租房的资金来源,但是绝不是靠房产税来支撑公租房。

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